Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Hintergründe und Tipps

Sie möchten eine Immobile erwerben, verfügen aber über kein Eigenkapital? Unter diesen Voraussetzungen kann der Traum vom Eigenheim trotzdem wahr werden.

Das eigene Traumhaus bietet viele Vorteile

April 26, 2021

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Im eigenen Heim zu wohnen, ist der Traum vieler Deutscher. Und es macht durchaus Sinn, sich auf Dauer die Miete zu sparen und zumindest den Lebensabend in den eigenen vier Wänden zu verbringen. Gerade auch vor dem Hintergrund, dass das verfügbare Einkommen im Rentenalter oftmals eher rückläufig ist. Hinzu kommen das momentan historisch günstige Zinsniveau und die immer noch ansteigenden Mieten in Deutschlands Städten. Diese Gemengelage lässt die Option Haus- bzw. Wohnungskauf ohne Eigenkapital für viele verlockend erscheinen. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten, wenn Sie mit dieser Idee spielen.

Was bedeutet Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

Bisher galt bei Kauf eines Hauses oder einer Wohnung die sogenannte 20 %-Regel. Sie besagt, dass mindestens ein Fünftel des Kaufpreises über Eigenmittel der Erwerber*innen gedeckt sein sollten. Viele Banken und Baufinanzierungsberater raten aber, dass sogar mehr als die 20 % Eigenkapital sinnvoll sein können.

Damit steigt natürlich auch das Risiko, dass eine zu hohe Tilgung irgendwann nicht mehr gestemmt werden kann – etwa im Falle, dass die Niedrigzinsfinanzierung ausläuft und das Objekt noch nicht abbezahlt ist. Denn ein Immobilienkredit ist immer langfristig angelegt und niemand kann vorhersagen, wie hoch der Zinssatz in 10 oder 20 Jahren ist.

Grundsätzlich gilt:

Je niedriger der Eigenkapitalanteil, desto höher sind normalerweise die Zinsen, die monatlich anfallen.

Insofern gilt für den Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital:

  • Schließen Sie möglichst lange Kreditverträge mit entsprechender Zinsbindung ab!
  • Erkundigen Sie sich rechtzeitig vor Ablauf des Kredits über Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung!

Was ist eigentlich Eigenkapital?

Bevor Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Angriff nehmen, prüfen Sie zunächst noch einmal, ob Sie nicht doch über Eigenkapital verfügen.

Eigenkapital kann zum Beispiel sein:

  • Bankguthaben auf Konten
  • Barvermögen
  • Bausparguthaben
  • Lebensversicherungen
  • Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
  • Immobilien
  • ein bereits bezahltes Baugrundstück
  • sonstige Vermögen wie Edelmetalle

Eigenkapital bilden?

Falls Sie keine dieser Eigenkapitalarten zur Verfügung haben, sollten Sie mögliche Wege zur Eigenkapitalbildung in Erwägung ziehen, wie zum Beispiel

  • über einen Bausparvertrag,
  • über einen Privatkredit von Verwandten, Freunden oder Bekannten (besser schriftlich vereinbaren) oder
  • eine vorgezogene Erbschaft.

Sie brauchen Beratung zur Eigenkapitalbildung? Unsere Berater stehen Ihnen gerne zur Verfügung!


Kaufnebenkosten nicht vergessen!

Fehlt tatsächlich jegliches Eigenkapital, sollten Sie stets auch die sogenannten Kaufnebenkosten einkalkulieren. Dahinter stecken obligatorisch anfallende Gebühren, wie die Grunderwerbssteuer, die Notar- und die Grundbuchkosten, sowie flexible Nebenkosten, wie Maklercourtage, Modernisierungskosten, Finanzierungsnebenkosten – und natürlich auch mögliche Kosten für neues Mobiliar oder eine neue Küche.

Zinssatz bei Vollfinanzierung besonders hoch!

Diese Kaufnebenkosten können schnell noch bis zu 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie ausmachen – und diese Kosten müssen ebenfalls über das Darlehen abgedeckt werden, wenn das entsprechende Eigenkapital nicht vorhanden ist (Vollfinanzierung).

Da das Kreditvolumen für die Nebenkosten nicht sachwertbesichert ist, also vom Wert des erworbenen Objekts nicht gedeckt, geht die kreditgebende Bank hier ins Risiko. Und dieses Risiko müssen Sie als Darlehensnehmer über entsprechend höhere Zinsen ausgleichen.

Vollfinanzierung

Finanzierung von 100 Prozent des Immobilienwerts mit Fremdkapital PLUS Kaufnebenkosten-Anteil,

100-Prozent-Finanzierung

Finanzierung von 100 Prozent des Immobilienwerts (Kaufnebenkosten werden durch Eigenmittel abgedeckt)

100-Prozent-Finanzierung mit günstigeren Konditionen!

Eine 100-Prozent-Finanzierung Ihres Eigenheims ist normalerweise einfacher zu bekommen als eine Vollfinanzierung, denn das Darlehen ist weitgehend durch den Gegenwert der Immobilie abgedeckt. Deshalb sind die Zinssätze in der Regel auch deutlich günstiger. Doch auch hier gibt es gewisse Einschränkungen: Der Beleihungswert liegt häufig deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis, da das beliehene Objekt mit einem Sicherheitsabschlag bewertet wird. Das bedeutet, dass er im Falle einer Zwangsversteigerung selten den ursprünglichen Preis erlösen kann – gerade in weniger bevorzugten Wohnlagen.

Wichtiges Kriterium: Zustand und Lage der Immobilie

Aus diesem Grund spielen Immobilienzustand und -lage beim eine entscheidende Rolle. Egal ob Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung: Wer ein Objekt in guter Lage und in gutem Zustand erwirbt hat sicherlich bessere Chancen auf niedrigere Zinsen als jemand, der eine Eigentumswohnung in einem sanierungsbedürftigen Altbau in einer weniger guten Wohnlage finanzieren möchte.

Für wen kommt ein Hauskredit ohne Eigenkapital in Frage?

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital kommt für Leute in Betracht, die über ein hohes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz verfügen – und mit positiven Erwartungen an Gehalt und Karriere in die Zukunft gehen. Optimal ist beispielsweise eine unkündbare Beschäftigung im höheren öffentlichen Dienst oder ein Beamtenstatus. Eine weitere wichtige Voraussetzung für den Hauskauf ohne Eigenkapital ist das Alter – nur junge Leute, die noch 35 bis 40 Arbeitsjahre vor sich haben, sollten das langfristig angelegte und risikoreiche Vorhaben angehen.

Risikovorsorge und Absicherung

Und Vorsorge ist angesagt: Sie sollten beispielsweise den Fall eines gesundheitsbedingten Jobverlusts mit einer Berufsunfähigkeitszusatzversicherung absichern. Und diese sollte so hoch dotiert sein, dass sie die Einkommenslücke zwischen Ihrem normalen Arbeitsentgelt und einer etwaigen Frührente oder -pension schließt. Zudem ist eine Risikolebensversicherung sinnvoll: Sie ist gerade für junge Leute vergleichsweise kostengünstig und springt im Todesfall eines Verdieners mit dem benötigten Kapital ein, damit der oder die Hinterbliebene die Immobilie weiterhin finanzieren kann. Informieren Sie sich über die Vorsorgeangebote von Santander .


Haus kaufen ohne Eigenkapital – ein Fazit

Um auf die Ausgangsfrage zurückzukommen: Fehlt das nötige Eigenkapital, kann es für jüngere Leute durchaus Sinn machen, sich in Zeiten niedriger Zinssätze über eine 100-Prozent-Finanzierung oder sogar eine Vollfinanzierung Gedanken zu machen. Es bedarf aber einer genauen Überprüfung von Zustand und Lage, einem sicheren Arbeitsplatz bzw. entsprechender Risikovorsorge und Absicherung. Eine pauschale Aussage ist nicht möglich. Generell sollten Sie Ihre konkrete individuelle Situation genau betrachten.